1 € 4,6362 1 USD 3,9449marĊ£i 12 dec 2017
Versiune
Mobile
Dosare Juridice - Concurenta

Clauze sensibile in contractele de inchiriere

de Oana Badarau, Catalin Suliman Miercuri, 31 mai 2017, 11:13
- a A+
Imagine
De multe ori, contractele de inchiriere cu chiriasi "ancora" din zona de "retail" contin prevederi aflate in zona gri a regulilor de concurenta. Unele contracte de inchiriere contin interdictii de a subinchiria spatiul pentru anumite activitati sau chiar de a deschide alte magazine in "aria de captare" a centrului comercial, locatorul asigurandu-si, astfel, o exclusivitate cu privire la produsele / serviciile chiriasului in cauza.



Cele mai frecvente zone de risc privesc:

Drepturi de exclusivitate in favoarea chiriasilor

Intr-un asemenea caz, locatorul se obliga sa nu desfasoare, personal sau prin interpusi, activitati similare cu cele ale chiriasului respectiv si/sau sa nu inchirieze (sau sa inchirieze doar cu acordul chiriasului) un spatiu unui concurent de-al chiriasului, pe o raza de 300/500/1.000 m in jurul centrului comercial. Sanctiunile pot fi diverse - de la incetarea contractului de inchiriere, pana la reduceri de chirie sau penalitati propriu-zise.

O astfel de obligatie ar afecta concurentii chiriasului, care nu ar avea acces la spatiile din respectivul centru comercial si, posibil, nici in spatiile aflate in raza mai sus amintita.

Limitarea libertatii chiriasului de a comercializa sau de a subinchiria sau de a deschide un alt magazin pe o anumita raza in jurul centrului comercial


Unele contracte de inchiriere contin interdictii de a subinchiria spatiul pentru anumite activitati sau chiar de a deschide alte magazine in "aria de captare" a centrului comercial, locatorul asigurandu-si, astfel, o exclusivitate cu privire la produsele / serviciile chiriasului in cauza. Acordurile verticale prin care un furnizor (in cazul nostru, locator) limiteaza dreptul clientilor sai de a comercializa neingradit bunuri sau servicii pot face obiectul verificarii Consiliului Concurentei avand in vedere ca ele restrictioneaza modul de actiune pe piata al acestora, fara ca pentru aceasta sa existe neaparat o justificare obiectiva.

Intr-o investigatie a Consiliului Concurentei din 2004-2005, Consiliul a considerat ca o clauza prin care chiriasul se obliga sa nu deschida magazine sub aceeasi denumire, sa nu comercializeze aceleasi marci sau sa desfasoare aceleasi activitati, sau sa foloseasca spatii cu aceeasi destinatie pe o raza de 2 km in jurul centrului comercial, fara acordul scris prealabil al locatorului, are efecte negative din punct de vedere concurential. In speta respectiva, Consiliul nu a aplicat o amenda, intrucat locatorul si-a luat angajamentul de a elimina clauzele respective din toate contractele de inchiriere (a se vedea Decizia nr. 88 din 17 mai 2005).

Bineinteles, piata de inchiriere a spatiilor comerciale de acest tip din Bucuresti, in particular, si din Romania, in general, a evoluat, existand mai multe centre comerciale, respectiv mai multe spatii de inchiriat, dar acest fapt nu conduce la concluzia ca restrictiile de genul celor de mai sus sunt libere de orice restrictii de concurenta. Fiecare clauza ce limiteaza libertatea comerciala a partilor ar trebui analizata in mod individual pentru a verifica compatibilitatea acesteia cu regulile de concurenta.

Durata clauzelor de exclusivitate

Un alt aspect ce este intalnit din ce in ce mai des in practica este durata restrictiilor impuse chiriasilor. Clauzele de tipul celor de mai sus pot fi conforme cu legislatia de concurenta in masura in care durata acestor restrictii este limitata la o perioada rezonabila si, de asemenea, justificata din punct de vedere obiectiv. Cu cat durata unor astfel de clauze este mai mare, cu atat potentialul anticoncurential al acestora creste.
 
Modul de analiza al unor astfel de clauze:

Legea concurentei prevede ca sunt interzise orice intelegeri intre intreprinderi care au ca obiect sau au ca efect impiedicarea, restrangerea ori denaturarea concurentei pe piata romaneasca sau pe o parte a acesteia. Cu toate acestea, nu sunt interzise acele intelegeri care indeplinesc cumulativ urmatoarele conditii:
  • contribuie la imbunatatirea productiei sau distributiei de marfuri ori la promovarea progresului tehnic sau economic, asigurand, in acelasi timp, consumatorilor un avantaj corespunzator celui realizat de partile la respectiva intelegere;
  • impun intreprinderilor in cauza doar acele restrictii care sunt indispensabile pentru atingerea acestor obiective;
  • nu ofera intreprinderilor posibilitatea de a elimina concurenta de pe o parte substantiala a pietei produselor in cauza.
Nu in ultimul rand, cotele de piata ale partilor implicate au un rol semnificativ pentru o astfel de analiza.

Relevanta pentru acest sector este o decizie recente (26 noiembrie 2015), pronuntata de Curtea Europeana de Justitie a Uniunii Europene in cauza C-345/14 Maxima Latvija ("Maxima "), asupra unei trimiteri preliminare din partea Curtii Supreme a Letoniei. Cauza respectiva a avut ca obiect anumite clauze din contracte de inchiriere pe termen lung ce permiteau chiriasului sa impiedice locatorul sa inchirieze spatii partilor concurente. Utilizand acelasi rationament din cuprinsul recentei hotarari Cartes Bancaires, Curtea a decis ca prevederile contestate nu au avut ca obiect restrictionarea concurentei. In continuare, Curtea a clarificat conditiile in care limitarile contractuale pot fi considerate a avea ca efect restrictionarea concurentei in intelesul Articolului 101 (1) din TFUE.

Maxima este un retailer de talie mare, activ in principal in sectorul alimentar. Unele dintre contractele sale de inchiriere incheiate cu centrele de shopping a inclus o clauza prin care Maxima a interzis locatorului sa inchirieze altor retaileri spatii in acelasi centru shopping. In anul 2012, autoritatea pentru concurenta a Letoniei a statuat ca aceste clauze au avut "ca obiect" restrictionarea concurentei si a impus o amenda societatii Maxima. Maxima a contestat decizia de amendare pana la Curtea Suprema a Letoniei, care la randul sau a solicitat Curtii de Justitie sa pronunte o hotarare preliminara n aceasta cauza.

Curtea a clarificat conditiile in care un contract comercial de inchiriere continand clauza contestata poate fi considerat a restrictiona concurenta prin efect. Adaptand rationamentul Curtii la clauzele potential restrictive de concurenta din contractele de inchiriere, analiza clauzelor ar fi trebuie sa evalueze daca exista posibilitatea concreta ca un nou concurent al locatarului sa poata intra pe piata geografica respectiva. Pentru aceasta, ar fi trebuit sa se ia in considerare toti factorii relevanti care determina accesul la piata relevanta respectiva, iar in particular disponibilitatea si accesibilitatea unor spatii similare de inchiriat si existenta oricaror bariere economice, administrative si de reglementare (daca este cazul) pentru desfasurarea activitarii respectivului chirias.
 
Avand in vedere si aceasta decizie, o analiza a potentialului impact al clauzelor descrise mai sus va avea in vedere urmatoarele puncte cheie:
  • perioada restrictiei - perioadele mai extinse genereaza un risc mai ridicat din perspectiva regulilor de concurentas
  • aria geografica acoperita de restrictionare - cu cat aria este mai mare cu atat creste riscul de restrictionare a concurentei;
  • existenta unor justificari obiective pentru respectiva limitare a locatorului - spre exemplu, efectuarea unor investitii semnificative de catre chirias pentru generarea unui vad comercial specific in respectiva locatie ar putea justifica o perioada mai extinsa de exclusivitate pentru evitarea riscului pasagerului clandestin;
  • limitarea clauzei la spatiile ce fac obiectul inchirierii si nu la altele; si
  • existenta unor restrictionari multiple - folosirea sistematica a unor astfel de clauze restrictive pe o piata (de exemplu, de catre un locator cu mai multi chiriasi, de catre un chirias cu mai multi locatori etc.) poate avea efecte restrictive sporite. La fel este si cazul combinarii clauzelor de exclusivitate cu cele de non-concurenta.
Analiza de mai sus trebuie insotita de o analiza a potentialelor efecte anticoncurentiale. O asemenea analiza necesita informatii aprofundate cu privire la parti, pietele relevante, scopul restrictiei, beneficiile pentru consumatori etc.
 
Lipsa unei astfel de analize si includerea unei clauze restrictive de concurenta expune partile la contract la sanctiuni variind intre 0.5% si 10% din cifra de afaceri a partilor din anul anterior deciziei de sanctionare. In plus, chiar si modificarea contractului de inchiriere pe parcursului derularii acestuia nu salveaza partile de o potentiala amenda in virtutea efectelor anticoncuerentiale pe care restrictia le-a produs pe perioada cat a fost in vigoare.

Un articol semnat de Av. Oana Badarau, Av. Catalin Suliman - PeliFilip Romania


3636 de afisari


Niciun comentariu
comenteaza